出版社:清文社  代金減額請求は、履行の追完を催告し、催告期間内に履行の追完がない場合にすることができます(同条1項)。ただし、改正民法563条2項各号に該当する場合には、催告は不要です。また、契約不適合が発注者の帰責事由による場合は請求ができません。(同条3項)。, ④契約解除とは 「引渡し時において、本件目的物の品質及び性能が別紙仕様書のとおりであることを保証する。」 解説 :古家付の売買で、建物を売買対象とした場合の瑕疵担保責任免責の特約。ちなみに売主が宅建業者の場合はこの特約は無効となる。 瑕疵担保責任の定め 不動産の瑕疵とは、簡単に言えば欠陥のことです。家を買おうとする人は、内覧等で物件の状況を確認でき、当該物件を気に入れば購入する流れになります。しかし、購入前に見落としていた物件の瑕疵については原則として売主に対して請求をすることができ、請求を受けた売主は修理や� また、買主が請求する追完方法以外の追完方法を売主が提供した場合の取扱いについても定められました。, たとえば、目的物が壊れていた場合に買主が代わりになる物の引渡しを請求したところ、売主が修理しようとしたらどうなるかということです。, 改正民法は、売主の提供する追完方法が買主の請求する追完方法と異なっていても、買主にあまりにも大きな負担を与えるとはいえない場合は追完として認められるとしています。, 現行民法は、買主が隠れた瑕疵に気づいてから1年以内に権利行使(損害賠償請求または解除)をしなければならないと定めていました。, 損害賠償請求をするためには、隠れた瑕疵があること、それによって損害が発生したこと、損害額がいくらになるかということを証明できなければなりません。, 改正民法は、買主が「契約の内容に適合しない」事実に気づいてから1年以内に、売主に通知しなければならないこととしました。, つまり、1年以内に権利行使(追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、解除)までする必要はなく、通知をすればよいということです。, 通知には何が契約の内容に適合しないのかを記載するだけで足りるため、1年以内に権利行使をしなければならなかった改正前と比べて、買主の負担が非常に軽くなりました。, 短すぎると批判されていた1年という期間は変更されていませんが、権利行使から通知に変わったことで、買主に有利になったということができます。, (1)これまでの売買契約書で「隠れた瑕疵がある」と表現していた部分は、「契約の内容に適合しない」に書き換える必要があります。, 契約の内容に適合するかどうかによって買主に権利が発生するかが決まるため、改正により契約の内容を明確にしておく必要性が高まりました。, 目的物の品質や性能について契約書に詳細に記載するか、それらを記載した仕様書などを契約書の別紙として用意するようにしましょう。, 変更例 条 文 例; A. こんにちは!ライターの岡本優河(@yuga_th119)です! 2020年4月に施行された民法改正によって、売買における「瑕疵担保責任」の規定が大幅に見直されることになったのをご存知ですか? 改正に伴って、これまで「瑕疵担保責任」とされていたものが「契約不適合責任」という名称に変更 … 「売主の瑕疵担保責任」とは、売買の目的物に「隠れた瑕疵」があった場合に売主が負う責任のことをいいます。 新設①(追完請求権) 買主は、隠れた瑕疵に気づいてから1年以内であれば、売主に対して損害賠償請求ができるようになっています。, さらに、瑕疵があることによって売買契約の目的を達成できない場合、つまり売買契約をした意味がないといえる場合には、契約の解除ができます。, 「瑕疵」は日常的に使われている言葉ではないため、一般の人にはわかりにくいです。 2020年4月1日より、不動産の売買契約時に売主に対して課せられる「瑕疵担保責任」が、「契約不適合責任」に変わります。このことにより 売主の責任が重くなる とみられています。. ここで、売買契約書に記載される瑕疵担保責任の免責規定の文例を見てみましょう。 第〇〇条(瑕疵担保責任) 売主は、本物件を現状有姿のまま買主に売り渡すものであり、売主は、本物件に隠れた瑕疵(土壌汚染、地中埋設物および産業廃棄物を含むが、これらに限られない。 2 隠れた瑕疵があることにより契約の目的を達成することができない場合は、前項に定める期間に限り、買主は本契約の解除をすることができる。」, 変更後(買主による通知) ●契約書作成費用:5万円~10万円程度, 民法改正(債権法改正)に対応する契約書を自社で作成した場合も弁護士によるリーガルチェックを受けておくことをおすすめします。, 咲くやこの花法律事務所では、契約書作成に精通した弁護士が、契約書を個別の事情を踏まえてリーガルチェックし、追記すべき契約条項や修正すべき点を明確にお伝えします。, ●初回相談料:30分5000円+税(顧問契約の場合は無料) 細 目. 不動産の個人間売買をするなら当センターへお任せください!売買契約書の作成から法務局の登記申請まで、当センターが経験してきた事例をいかして一括サポート!, 横浜市西区北幸2-10-36 KDX横浜西口ビル1階(横浜駅)東京都台東区東上野4-16-1 横田ビル1階(上野駅)東京都八王子市子安町4-3-17 NOIRビル305(八王子駅)運営:行政書士法人よしだ法務事務所, 不動産の瑕疵とは、簡単に言えば欠陥のことです。家を買おうとする人は、内覧等で物件の状況を確認でき、当該物件を気に入れば購入する流れになります。しかし、購入前に見落としていた物件の瑕疵については原則として売主に対して請求をすることができ、請求を受けた売主は修理や補修等を行う義務があります。この瑕疵担保責任の追及については民法の条文が根拠となりますので、まずは条文からご確認ください。, 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りではない。, 条文を見ると、民法第570条は566条を準用していますので、566条第3項のとおり、買主は瑕疵の事実を知った時から1年以内に売主に対して、欠陥を修理してくださいと言えることになります。 ただ、この条文には問題があります。この条文には、瑕疵を発見してから1年以内に請求できるという定めがありますが、この請求権が何年まで続くかまでは書かれていません。つまり、原則通りに考えると5年後や10年後にも売主は買主からの瑕疵担保責任の追及に怯えなければいけなくなってしまいます。 ここで実務上使われるのが「瑕疵担保責任の定め」です。この定めを使うことにより法律上の原則を曲げて、瑕疵担保責任の請求期間の制限を設けます。例えば、請求期間を「本物件の引渡しの時から、2年以内に限り瑕疵担保責任の請求をすることができる。」といった定めをしておけば、売主としては2年を経過すれば瑕疵担保責任を受ける可能性がなくなり、安心して不動産取引ができるというわけです。 また、この瑕疵担保責任の請求期限についてですが、0年にすることも可能です。つまり、そもそも請求することができないようにすることも可能です。, 中古住宅の場合によく利用されるのが「瑕疵担保責任の免責」規定です。この規定を売買契約書に盛り込むことで、売主としては引渡し以後に何らの瑕疵があったとしても買主からの修理・補修の義務を負いません(売主が知りながら敢えて告げなかった瑕疵については免責規定があっても義務を負います)。 ここで、売買契約書に記載される瑕疵担保責任の免責規定の文例を見てみましょう。, 第〇〇条(瑕疵担保責任) 売主は、本物件を現状有姿のまま買主に売り渡すものであり、売主は、本物件に隠れた瑕疵(土壌汚染、地中埋設物および産業廃棄物を含むが、これらに限られない。)が発見された場合でも、買主に対して瑕疵担保責任を負わないものとする。, このような文言が売買契約書に盛り込まれれば、売主は瑕疵担保責任を負いません。買主が個人の場合には、ある程度の期間を定めて瑕疵担保責任の定めを記載するのが通例ですが、買主が不動産会社のような業者であれば免責にすることが多くあります(不動産業者としてはプロであるから瑕疵が存在するリスクを理解したうえで購入する)。ただし、瑕疵担保責任を免責にすることで買主側にリスクが増加することになりますので、通常の売買価格よりも下がる傾向にあるようです。, 前述のように不動産のプロが購入するのであれば瑕疵などを調査したうえで購入を決めることができますが、知識のない個人では調査すること自体ができません。こればかりは、我々司法書士や行政書士といった資格者も判断することができませんので、個人での売買はあくまでも自己責任のもと行う必要があります。 しかし、参考として申し上げておくと当サポートセンターがお受けする個人間売買・親族間売買では大半が瑕疵担保責任を免責にされております。これは、売主買主間に既に信頼関係が形成されていて、「何かあっても自己の責任で解決する。」「相手の方には迷惑をかけない。」といった意思が働いているからかもしれません。, なお、「個人間売買」のことをもっと詳しく知りたい方のために、不動産の個人間売買・親族間売買に関する当センター事例集・情報・基本知識から応用知識、参考資料や見本など、当サイトのありとあらゆる情報を詰め込んだ総まとめのページがありますので、下記をクリックしてそのページへとお進みください。, 当サポートセンターは、よしだ法務事務所が運営しております。不動産会社の関与がない個人での不動産売買であったとしても、司法書士等の国家資格者を入れるべきというのは本サイトをご覧頂いた方々には説明不要でしょう。 ご相談のご予約は、お電話または問い合わせフォームより随時お受けしておりますので、ご自身の最寄りの各オフィスへ直接お問い合わせください。, ※売買価格が適正かどうかのお問い合わせについては、お答え出来かねますので、売買価格についてのみのお問い合わせはご遠慮ください。, 1.不動産の仲介手数料はどれくらい?2.土地売却に伴い発生する境界確定とは3.売買登記の登録免許税を計算方法は4.売買登記の登録免許税の減税5.住宅用家屋証明書とは6.重要事項説明書について7.近隣トラブルと不動産売却8.マンションの個人間売買の注意点  9.戸建ての個人間売買の注意点10.相続で取得した不動産を売買する11.個人間売買で必要となる抵当権抹消12.売買の前提となる住所変更登記13.固定資産税、都市計画税について14.不動産の評価額がわかる評価証明書とは15.公課証明書とは16.公衆用道路の登記の漏れをなくす方法17.所有者の氏名が変わっている場合の売買18.売買による所有権移転登記の必要書類19.タワーマンションと固定資産税20.区分建物とは 21.セットバックとは22.親族間売買とみなし贈与23.個人間売買と譲渡所得税24.個人間売買と不動産取得税25.借地上の建物の売買26.底地の個人間売買27.不動産契約書に貼付する印紙とは28.売りにくい不動産とは29.事故物件とは30.瑕疵担保責任の定めとは31.共有持分だけで売却できるか32.共有名義の一人が認知症になったら33.農地の個人間売買 34.個人間売買の司法書士の関与 35.建ぺい率とは36.容積率とは 37.未登記建物を売買できるのか38.登記簿上と床面積が違う場合の売買39.認知症の親の不動産を買い取る40.建築確認を得ていない違法建築物の売買41.区分所有者の変更届42.公示価格とは 43.路線価とは44.譲渡所得税の取得費と、その証明 45.住宅取得等資金の贈与税非課税枠とは46.地価の上昇地域と下落地域47.不動産売買契約書に実印を押す意味48.違法建築物件の売買の注意点 49.個人間売買・親族間売買と不動産会社50.個人間売買・親族間売買と司法書士51.個人間売買・親族間売買と行政書士52.個人間売買・親族間売買と不動産鑑定士 53.個人間売買・親族間売買と土地家屋調査士54.個人間売買・親族間売買と税理士 55.個人間売買・親族間売買の依頼について56.不動産売買契約に必要なもの57.遠方不動産を個人間売買58.親子間売買まとめ59.兄弟間売買まとめ60.中古マンションの価値と個人間売買61.個人間売買は更地がいいか62.建物滅失登記とは63.一般的な不動産売却の流れと期間64.登記済権利証と登記識別情報の違い65.投資用不動産の個人間売買・親族間売買66.相続不動産の遺品整理・残置物撤去67.建物解体工事について68.土地の分筆と合筆とは69.空き家の放置で固定資産税が6倍に?!70.危険負担とは/売買の前後の建物崩壊71.売買で所有権移転登記をする意味72.住居表示実施による住所変更登記とは73.抵当権設定と住宅ローン74.所有者の名前が外字の場合の注意点75.親族間での売買と贈与の比較76.親族間売買と銀行融資(住宅ローン)77.残金決済とは78.個人間売買での価格の決め方について79.親族間売買での価格の決め方について80.不動産の登記簿謄本の取得方法81.不動産の登記簿謄本の読み方82.親族間売買と3000万円の特例83.認知症の親と親子間売買は可能か84.法人と代表取締役との不動産売買85.権利証を紛失した場合の個人間売買86.割賦契約の方法とは①87.割賦契約が親族間売買に向いている理由②88.割賦契約を利用する場合の4つの注意点③89.大家と借主間での個人間売買の方法90.管理費を滞納したマンションの個人間売買91.売買契約時に行う手付金の取り決め方92.土地の一部の売買を個人間で行う場合93.公簿売買とは 94.個人間売買の固定資産税、都市計画税の日割り清算 95.不動産会社との3つの媒介契約 96.媒介契約中に自分で売却先を見つける 97.再建築不可物件とは98.地主から借地を購入する99.遺言に記載した不動産を子供に売却することはできるのか100.第三者を介さず個人間で不動産を売買する101.抵当権の抹消をし忘れた不動産の売買 102.当事者が遠方の場合の個人間売買 103.個人間売買の事前準備104.個人から法人への不動産名義変更の方法105.共有持分についての親族間売買106.親子間売買を使った相続税対策107.自分で親族間売買をする方法108.親族間売買の3つの方法とは109.共有状態・権利関係を整える方法として親族間売買110.ホームインスペクションとは111.ホームインスペクションの作業風景, ≫ 親族間売買を行う前の心得≫ 親族間売買の流れ・スケジュール≫ 親族間売買はどこに頼むのか?≫ 親族間売買に向いている人って?≫ 親族間売買は相続発生を想定して検討する≫ 親族間売買をすることを他の兄弟に言うべきか?≫ 親族間売買の分割払い中に売主か買主が死亡したら≫ 親族に不動産を売るメリット・デメリット≫ 親族間売買は住宅ローンが残っていてもできる?≫ 親族間売買をした人の属性・特徴≫ 親族間売買をした人の理由・キッカケ≫ 親族間売買を断念した人≫ 親族間売買の一般的な相談内容とは≫ 親族間売買の依頼から完了までの平均的な期間≫ 親族間売買にかかる平均的な費用・税金≫ 親族間売買の実務的な契約条項≫ 親族間売買を当センターへ依頼した理由・感想≫ 親族間売買をした後に当事者が死亡したケース≫ 親族間売買の失敗例≫ 親族間売買の相談で多い親族関係≫ 親族間売買は融資が通っても金利が高い?≫ 親族間売買のこれから, 1.子供が所有する投資用マンションを親が購入2.兄が所有するマンションを兄から購入したいが手続きがよくわからない3.隣同士で古屋付きの土地を売買したい4.賃貸で借りている家を大家から買うことになったので個人で売買したい5.老後資金を持たない両親のため、親が所有するマンションを購入したい6.自己所有マンションを売却した代金で姉から戸建て住宅を購入したい7.相続で義理の兄弟と共有になってしまった実家の持分売買8.権利証を紛失した実家を親子で売買したい9.親を住まわせるためにマンションの隣の部屋を買いたい10.強制執行されそうな実家を購入して両親をそのまま住まわせたい11.親にマンションを売った代金で新しい自宅を購入したい12.相続争いになることが予想されるため親名義を次男へ変更しておく13.遠方の不動産を親子間で売買したい14.過去に売買したままで名義変更していなかった場合の手続き15.個人名義の不動産から法人名義に変更する個人間売買16.相続税対策の一環としての親子間売買17.親族間での売買だけど、第三者を間に挟みたい18.親族間売買の支払いを融資や一括払いから、分割払いへ19.兄弟間の売買代金支払いを担保するために抵当権を設定する20.親子間で不動産売買をするが、何をしたらいいのか分からない21.不動産仲介を受ける必要がなくなった個人間売買22.売買の当事者の一方が高齢のため、契約場所が限られる23.元夫婦間の不動産売買24.義父からマンションを購入したい25.土地のみの親子間売買(建物は子名義)26.親が所有する駅前の収益物件を子供が購入27.父親が所有する戸建てを購入したい28.共有不動産の持分売買をする事例29.姉妹間でマンションの親族間売買をしたい30.お隣の親族同士で土地を親族間売買をした事例31.両親の住み替えにあわせて実家を親子間売買する事例32.相続登記と親族間売買を同時に解決した事例33.リースバックを親族間売買に応用する34.売買代金で住宅ローンを完済するケースの親族間売買35.寝たきりの父親が所有する家を親族間売買36.親族間贈与と親族間売買を併用した事例37.兄弟共有のアパート持分を親族間売買38.融資を断られ分割払いに変更した親族間売買39.ホームインスペクション(住宅診断)後に親族間売買40.両親が共有のマンションを子供が購入する事例41.途中までやって断念した親族間売買を解決42.関係性が良くない親子間売買の相談43.親に頼まれて子供が実家を購入する親族間売買44.ワンルームマンションを兄弟間で売買する事例45.建物を解体して更地にしてから親族間売買46.2世帯住宅を建てる前提として親族間売買47.親族との共有解消を目的とした親族間贈与48.私道持分を近所の親族から買い取る親族間売買49.結婚して苗字が変わった姉との親族間売買を解決50.施設の入居費捻出のため親の戸建てを子供が購入51.2回の分割払いで行う親族間売買を解決52.義父から戸建てを購入する親族間売買53.職場の近くで親族間売買をしたい54.共有不動産の名義を1本化するための親族間売買55.公正証書遺言へ切り替えて解決56.親の近所に暮らすため親所有のマンションを購入57.親族間売買での売買価格の決め方の相談事例58.親の介護資金のための親族間売買59.姉の持分を買い取る親族間売買60.区分登記された二世帯住宅の親族間売買61.買い手が見つからない親の不動産を購入62.遠方の老人ホームまで出張した親族間売買63.親のマンションを分割払いで購入する親子間売買64.兄弟3人で共有する土地を親族間売買65.なるべく安い売買価格で親族間売買をしたい相談66.終活として親族間売買を活用67.同じマンションの知人から購入する個人間売買68.母親名義の土地を長男が購入する親族間売買69.空き家のまま放置された家を親族間売買70.お金のない親から実家を購入する親子間売買71.地主から借地の土地を買い取る個人間売買72.海外転勤する兄の家を弟が購入する親族間売買73.税理士から依頼を受けた親子間売買を解決74.売れない不動産を子供が購入する親族間売買75.住宅ローンが残った子供のマンションを親が買う76.相続した実家をお隣へ売却する個人間売買77.両親が共有のマンションを子供が購入する親族間売買78.なるべく早く親の不動産を売却したいご相談79.近所に住む親族の土地を購入する親族間売買80.姉から土地持分を買い取る親族間売買, 〒220-0004神奈川県横浜市西区北幸2-10-36KDX横浜西口ビル1階(駐車場有) ☎ 045-594-7077, 〒110-0015東京都台東区東上野4-16-1横田ビル1階☎ 03-5830-3458, 〒192-0904東京都八王子市子安町4-3-17NOIRビル305☎042-698-5175, [各オフィスの営業時間] 平日 9:00~18:00お問い合わせは営業時間にしていただくか、専用フォームからお願いします。, 神奈川県司法書士会所属神奈川県行政書士会所属「ネットが普及した近年、個人での不動産売買は今後増加し、それに対応することができる専門家の必要性も増えていくはずです。個人間・親族間のことなら当センターへお任せください!」・行政書士法人よしだ法務事務所代表・司法書士よしだ法務事務所代表・NPO法人よこはま相続センターみつばの元代表理事【保有国家資格】司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数, 横浜市中区・西区・南区・神奈川区・保土ヶ谷区・鶴見区・金沢区・磯子区・青葉区・緑区・戸塚区・泉区・港北区・都筑区・栄区・港南区・旭区・瀬谷区・藤沢市・鎌倉市・茅ヶ崎市・川崎市・横須賀市・逗子市・三浦市・小田原市・平塚市・秦野市・厚木市・伊勢原市・大和市・海老名市・座間市・綾瀬市・相模原市、他, 新宿区・千代田区・中央区・文京区・渋谷区・目黒区・江東区・墨田区・江戸川区・葛飾区・足立区・北区・荒川区・板橋区・豊島区・練馬区・中野区・杉並区・世田谷区・港区・品川区・大田区・台東区・小平市・西東京市・武蔵野市・三鷹市・府中市・調布市・立川市・町田市・八王子市、他, 神奈川・東京に限らず、千葉・埼玉の業務対応も可能です。お気軽にお問い合わください!, 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。, 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。, 前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。.